牛!海外身份华人爸爸怒告政府,追回$32万海外买家税!

2019-08-01     温房网 1445 21

BC省的“海外买家税”从2016年8月开始实施以来,从15%涨到了20%,被征税的买家,要么抓紧一年之内办身份把海外买家税拿回来,要么就只能乖乖交了……

 

BC省情况类似的安省,于2017年4月开始落实海外买家税,正式的全名应该是非居民房屋投机税(Non-Resident Speculation Tax,简称NRST)。此税征收伊始,就有人反应实施细则欠缺明朗﹐造成买家困惑。

 

最近,有一个华人陪读爸爸,明明是外国买家的身份,但却成功地跟政府讨回了自己交的32万刀外国买家税,这是怎么一回事呢?

 

据多伦多当地中文媒体报道,这位来自中国的买家﹐是来陪读的爸爸。这位买家于2017年4月9日签约购买了一处新建房屋的楼花转让。该合约附有一项条件﹐那就是楼花转让需要获得开发商的书面同意才生效。

 

买家于4月24日收到开发商的书面同意﹐买卖双方最终完成了交易合约。但海外买家税生效的日期是4月21日。因此这单合约刚好卡在了新旧交替的时间点上。

 

陪读爸爸认为自己不应该交海外买家税﹐但小心起见﹐仍向财政厅咨询﹐财政厅回答称﹐他们需要付这个税。

 


2018年1月﹐买家办理产权过户。负责交接的律师再次咨询财政厅﹐得到的答案依然是该交易需要付海外买家税。并且,免税请求不但被驳回,更被要求补交税金。原因是当时负责买卖的律师,是以楼花原来的售价,而不是转手的成交价计算海外买家税,因此买家要补交超过10万元税款,加起来一共32万元海外买家税。

 

怎么办?房子总不能不要了吧?于是这位陪读爸爸四处筹钱﹐颇为辛苦。不但借了私人贷款﹐而且因为从国内借钱﹐账户进出频繁﹐还上了国内的黑名单。

 

为了讨回这笔冤枉钱,陪读爸爸找了律师一起研究。

 

律师接了这单委托后﹐仔细分析下发现﹐二手房成交的日期是以合约成交当天决定的﹐而不是附属条件获得满足的日期。而如果以合约成交当日计﹐该买家成交的日期是4月9日﹐是在海外买家税落实之前。财政厅将新房成交的附加条件满足作为成交日期﹐是不公平的。

 


陪读爸爸和律师两次向财政厅申请行政复核﹐没有结果,他们只能上告到安省高等法院。之后财政厅和他们联系﹐愿意调解﹐除退还32万元税款﹐还外加利息和部分律师费。

 

有专业人士表示,政府的官司有大约70%是在最高法院开庭前达成协议,以避免法庭判决成为案例。

 

律师指出,安省政府当初颁布海外买家税法案时,并没有明确规定,预售楼花的转让(Assignment)和一般买卖合约的附加条件或修订(Amendment)是否涵盖在内。

 

从法理而言,转让和修订都不属于广义的重新签订购买房房合约,只是对原始合约作出修订和转让。但从立法精神和宗旨而言,买家事实上是新添购一间房屋。

 


律师楼的两名职员分别向财政厅查证时,居然有两个截然不同的答案。

 

律师表示﹐上述案例是海外买家税实施以来﹐他们打的第一单官司。他们手中另外还有6、7宗相似的疑难杂症个案﹐正在进行中。

 

其中是一对中国年轻人。他们在加拿大读书时认识﹐并打算留下来。他们于2018年1月合资购房﹐到2018年4月结婚。女方于6月拿到移民身分﹐男方则要到今年5月取得枫叶卡。他们购房时付了8.4万元海外买家税。

 

安省的规定是,如果夫妇一起买房,一方是移民﹐则不需交海外买家税;单身人士购房后4年内移民﹐可以退还该税。但是对夫妻一起买房,其中一人在买房后移民﹐则并没有具体规定。

 

女方在去年6月取得枫叶卡后申请退税被拒绝。原因是置业时两人未婚或提出已经同居3年以上的证明。

 


女方当时以电话向财政厅查询时获悉,要等到男方也取得枫叶卡时才可以申请退税。男方今年5月取得枫叶卡后再申请退税,依然被拒绝。理由是女方已经超出90天的申请期限。

 

但律师认为﹐落实海外买家税的初衷﹐就是保护本地居民﹐包括新移民。这对年轻夫妇正是新移民﹐反而需要承担巨额经济负担﹐正和这个税收的初衷相违背。

 

虽说这件事情是发生在安省,但对于BC省,一样也是有海外买家税的豁免情况的。

 

根据BC省政府2017年3月17日公布的新政策,获得BC省提名(BC Provincial Nominee Program)资格的购房者购买自住房可豁免海外买家税,且只可豁免一次。

 


这里有个关键时间节点,就是在房屋产权转移日(即过户日,需要到产权办公室进行房屋产权登记)之前,买家必须拿到BC省提名证书,有确认号。有些买家正在办理省提名项目,估计自己可以拿下,于是就着手买房子。但如果在房屋产权转移日之前还没拿到省提名证书,就必须交15%的海外买家税,无法豁免。

 

那么,比较踏实一点的做法就是在拿到省提名证书之后再着手买房子,这样在办理产权转移时就直接豁免了。

 

根据省府的政策,另一种可退税的购房者就是在购买自住房之后的一年内获得加拿大居民或公民身份者,日期以房屋产权登记日为准。也就是说,如果省提名证书是在房屋产权登记日之后获取的,但在之后的一年内拿到了加拿大居民身份,一样可以申请退税。

 

以上所有退税都必须在房屋产权登记日之后的18个月内申请。如果是获得居民或公民身份后申请退税的,还必须在产权登记日之后的92天内搬入该居所,并继续居住至少1年。

 

所有申请退税的自住买家必须填写additional property transfer tax application for refund表格,并把它寄送到表格上的地址。

 


对于拿到加拿大居民或公民的退税申请者,还要提交的支持文件。首选是永久居民卡,即PR卡;如果没有PR卡,可提交有效的移民签证和登陆纸(Valid Immigrant Visa and Record of Landing ,IMM100),以及确认号为T开头加9个数字的永久居民确认文件(Confirmation of Permanent Residence document ,IMM5292 或 IMM5509)。

 

任何感觉自己可能有机会拿回海外买家税的朋友们,或者跟上述案例有类似情况的,都可以找律师去咨询一下。

 


长按下面的二维码,就能扫描关注我们的公众号哦~

 unnamed.jpg



做个看完就转的好同志

相关新闻